Việc xác định cơ sở tính toán tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đang là chủ đề được Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) quan tâm sâu sắc khi góp ý Luật Đất đai (sửa đổi). Các vấn đề liên quan đến việc áp dụng bảng giá đất có thể tác động lớn đến chi phí phát triển dự án cũng như giá cả thị trường bất động sản nói chung.

Rủi ro tăng giá do áp dụng cơ chế tính toán tiền sử dụng đất

Theo HoREA, nếu việc áp dụng “Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất” được thực hiện một cách máy móc, có thể dẫn đến sự gia tăng đáng kể về mức tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Cụ thể, các khoản này có nguy cơ tăng từ 2-2,6 lần so với phương pháp tính theo “phương pháp thặng dư”. Tương tự, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê cũng đối mặt rủi ro tương tự.

Sự gia tăng này không chỉ ảnh hưởng đến chi phí dự án mà còn được nhận định là nguyên nhân làm tăng giá thành sản phẩm hàng hóa nói chung, bao gồm giá nhà ở và giá thuê kho bãi, nhà xưởng. Điều này có thể làm giảm tính cạnh tranh của nền kinh tế.

Trước thực tiễn này, HoREA đã dẫn chiếu Quyết định số 45/2026/QĐ-UBND ngày 30/6 của UBND TPHCM, nơi không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần. Do đó, Hiệp hội đề nghị Chính phủ cần quy định chi tiết việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để các địa phương có cơ sở thực hiện thống nhất.

Đề xuất hoán đổi đất liền kề khi thu hồi

Bên cạnh vấn đề tính toán tài chính, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, còn kiến nghị bổ sung quy định về trường hợp người có đất bị thu hồi mà vẫn còn diện tích đất khác nằm liền kề. Trong tình huống này, Hiệp hội đề xuất người dân được hoán đổi diện tích đất tương đương và chuyển mục đích sử dụng cho phần đất liền kề đó, thay vì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đề xuất này nhằm giải quyết nhu cầu thực tế của người dân khi có các thửa đất liền kề với khu vực bị thu hồi. HoREA nhấn mạnh việc bổ sung nội dung này sẽ vừa mang lại lợi ích cho người dân, vừa thuận tiện cho công tác quản lý của Nhà nước.

Ví dụ minh họa được đưa ra là trường hợp một hộ gia đình có nhà trên đất ở bị thu hồi, nhưng vẫn còn diện tích đất nông nghiệp liền kề. Họ mong muốn hoán đổi phần diện tích tương đương để tái định cư tại chỗ và chuyển mục đích sử dụng mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần đất được hoán đổi.

Tối ưu hóa việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp

HoREA cũng đề xuất cho phép người sử dụng đất thực hiện việc chuyển đổi từ đất trồng lúa sang các loại đất nông nghiệp khác như đất trồng cây ngắn ngày, đất trồng cây lâu năm hoặc nuôi trồng thủy sản. Mục tiêu là để phù hợp hơn với nhu cầu thực tiễn của người dân.

Việc cho phép chuyển đổi này được xem là cần thiết để thích ứng với tình trạng biến đổi khí hậu, xâm nhập mặn hoặc khi đất nông nghiệp bị thoái hóa. Điều này giúp sử dụng tài nguyên đất đai hiệu quả hơn và tránh việc người dân tự ý cải tạo đất trồng lúa rồi sau đó gặp vướng mắc pháp lý khi phải khôi phục lại hiện trạng.

Trong bối cảnh các vấn đề về quy hoạch và quyền lợi đất đai, việc cập nhật các văn bản liên quan như điều chỉnh thông tin nhà đầu tư trên giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cũng là một khía cạnh quan trọng cần được chú ý.

Tổng kết các kiến nghị

Tóm lại, qua những góp ý này, HoREA đã chỉ ra những điểm cần làm rõ trong dự thảo Luật Đất đai liên quan đến cơ chế định giá đất, quyền lợi tái định cư và tính linh hoạt trong sử dụng đất nông nghiệp. Những đề xuất này đều nhằm mục đích giúp các quy định pháp lý sát với thực tiễn phát triển kinh tế – xã hội tại địa phương.

Nguồn (Dân trí)

Nguồn thông tin: Dân trí. Bài viết được biên tập lại từ nguồn công khai.