Khi một dự án bất động sản trải qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết, việc xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất có thể trở nên phức tạp. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết cách tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này, đồng thời làm rõ các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định mới nhất, giúp nhà đầu tư và người dân nắm vững quy định pháp luật.
Dự án có nhiều quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì tính tiền sử dụng đất như thế nào?
Theo quy định tại khoản 6 Điều 14 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất đối với các dự án có nhiều lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết sẽ được thực hiện như sau:
Trường hợp không làm thay đổi cơ cấu, vị trí đất và hệ số sử dụng đất
Nếu người sử dụng đất đề nghị và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, và đồng thời không làm tăng hệ số sử dụng đất, thì sẽ không phải tính thêm tiền sử dụng đất khi có sự thay đổi quy hoạch này. Đây là điểm thuận lợi giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư trong các trường hợp điều chỉnh nhỏ.
Trường hợp làm thay đổi cơ cấu, vị trí hoặc tăng hệ số sử dụng đất
Ngược lại, nếu việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất hoặc làm tăng hệ số sử dụng đất, thì tiền sử dụng đất sẽ được tính tại từng thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết. Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp sẽ được xác định tại lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết cuối cùng của dự án, dựa trên các quy định tại khoản 1, 3, 4 và 5 Điều 14 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Điều chỉnh quy hoạch do yêu cầu quản lý của Nhà nước
Trong trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nhưng do yêu cầu quản lý, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án, thì việc tính toán tiền sử dụng đất sẽ dựa trên quy hoạch chi tiết cuối cùng và quy hoạch chi tiết mà người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (bao gồm cả quy hoạch chi tiết ban đầu). Việc này tuân thủ theo quy định tại khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 14 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
*Quy định về tính tiền sử dụng đất đối với dự án có nhiều lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết.*
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong những trường hợp nào?
Theo quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2024, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
Giao đất ở cho cá nhân
Cá nhân được Nhà nước giao đất để làm nhà ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh tế
Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng như:
- Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
- Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo pháp luật về nhà ở.
- Dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Các đối tượng này được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Ngoài ra, họ còn có thể sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Giao đất do được bồi thường bằng đất
Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế (bao gồm cả tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Việc giao đất trong các trường hợp nêu trên sẽ được thực hiện theo quy trình chi tiết tại các Điều 124, 125 và 126 Luật Đất đai 2024.
Ai là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất?
Theo Điều 6 Luật Đất đai 2024, trách nhiệm trước Nhà nước về việc sử dụng đất được phân định rõ ràng cho từng đối tượng:
Người đại diện pháp luật của tổ chức
Người đại diện theo pháp luật của các tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cùng với người đứng đầu của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, sẽ chịu trách nhiệm về việc sử dụng đất của tổ chức mình.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc sử dụng các loại đất sau:
- Đất nông nghiệp vào mục đích công ích.
- Đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xây dựng trụ sở, công trình công cộng của xã (văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang).
- Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng chưa giao quản lý, sử dụng.
Người đại diện cộng đồng dân cư
Trưởng thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và các điểm dân cư tương tự, hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra, sẽ đại diện cho cộng đồng dân cư chịu trách nhiệm về việc sử dụng đất.
Người đại diện tổ chức tôn giáo
Người đại diện tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sẽ chịu trách nhiệm về việc sử dụng đất của tổ chức mình.
Cá nhân và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Các cá nhân và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chịu trách nhiệm trực tiếp đối với việc sử dụng đất của bản thân.
Người có quyền sử dụng đất chung
Đối với những trường hợp có nhiều người cùng quyền sử dụng đất, người đại diện cho nhóm người này sẽ chịu trách nhiệm chung về việc sử dụng đất đó.
