Thông tư 32/2025/TT-BXD đã chính thức được ban hành, mang đến những quy định chi tiết mới cho Luật Nhà ở, thay thế và bổ sung cho Thông tư 05/2024/TT-BXD. Văn bản này làm rõ các khía cạnh quan trọng liên quan đến sở hữu nhà ở, đặc biệt là thời điểm xác lập quyền này, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản.
TOÀN VĂN Thông tư 32/2025/TT-BXD sửa đổi Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định chi tiết Luật Nhà ở thế nào? (Hình minh họa từ Internet)
TOÀN VĂN Thông tư 32/2025/TT-BXD: Sửa đổi, bổ sung quy định chi tiết Luật Nhà ở
Ngày 10 tháng 11 năm 2025, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 32/2025/TT-BXD. Văn bản này có vai trò quan trọng trong việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư 05/2024/TT-BXD ban hành ngày 31 tháng 7 năm 2024, vốn là thông tư quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở. Sự ra đời của Thông tư 32/2025/TT-BXD nhằm cập nhật và hoàn thiện hơn khung pháp lý về nhà ở tại Việt Nam.
Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở theo quy định mới
Một trong những nội dung cốt lõi được làm rõ trong Thông tư 32/2025/TT-BXD là thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở. Căn cứ theo Điều 12 của Luật Nhà ở năm 2023, quy định này được cụ thể hóa như sau:
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở
Khi cá nhân hoặc tổ chức trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở, quyền sở hữu nhà ở được xác lập tại thời điểm công trình hoàn thành theo đúng quy định pháp luật về xây dựng.
Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở thông thường
Đối với các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở không thuộc trường hợp đặc biệt được quy định tại khoản 4, Điều 12 Luật Nhà ở 2023, quyền sở hữu sẽ được xác lập khi bên mua hoặc bên thuê mua đã hoàn thành việc thanh toán toàn bộ chi phí và nhận bàn giao nhà. Tuy nhiên, các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận một thời điểm khác cho việc xác lập quyền sở hữu.
Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở
Trong các trường hợp góp vốn bằng nhà ở, nhận tặng cho hoặc trao đổi nhà ở, quyền sở hữu được xác lập kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, nhận tặng cho hoặc nhận đổi đã thực hiện việc tiếp nhận nhà ở từ bên góp vốn, tặng cho hoặc đổi. Quy định này cũng cho phép các bên có thể thỏa thuận về thời điểm xác lập quyền sở hữu khác.
Trường hợp mua bán, thuê mua từ chủ đầu tư dự án
Khi giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư dự án, thời điểm xác lập quyền sở hữu sẽ tuân theo các quy định hiện hành về pháp luật kinh doanh bất động sản.
Trường hợp thừa kế nhà ở
Quyền sở hữu nhà ở phát sinh từ việc thừa kế sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
Các trường hợp khác
Đối với các tình huống không được đề cập cụ thể, việc xác lập quyền sở hữu nhà ở sẽ tuân theo các quy định pháp luật có liên quan.
Điều kiện giao dịch về nhà ở
Các giao dịch về nhà ở được đề cập tại các khoản 2, 3 và 4 của Điều 12 Luật Nhà ở 2023 bắt buộc phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở. Hợp đồng liên quan đến các giao dịch này phải có hiệu lực theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2023.
Chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở theo Luật Nhà ở 2023
Thông tư 32/2025/TT-BXD cũng như Luật Nhà ở 2023, đặc biệt là Điều 4, đã phác thảo các chính sách quan trọng về phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở. Theo đó, Nhà nước cam kết tạo điều kiện để mọi công dân có được chỗ ở ổn định thông qua nhiều biện pháp:
- Thúc đẩy đa dạng loại hình nhà ở: Khuyến khích phát triển các loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mọi đối tượng, bao gồm nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê.
- Hỗ trợ cải tạo, xây dựng lại: Cung cấp hỗ trợ về vốn để người dân có thể cải tạo hoặc xây dựng lại nhà ở.
- Đầu tư nhà ở xã hội: Nhà nước ưu tiên sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng nhà ở xã hội với mục đích cho thuê hoặc cho thuê mua.
- Tạo quỹ đất: Cơ quan nhà nước có trách nhiệm quy hoạch và phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn để tạo quỹ đất phục vụ phát triển nhà ở.
- Cơ chế, chính sách khuyến khích: Ban hành các chính sách ưu đãi về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng và khoa học công nghệ nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường.
- Ưu đãi cho nhà ở xã hội và cải tạo chung cư: Có chính sách ưu đãi đặc biệt về tài chính, đất đai, tín dụng dài hạn và hỗ trợ từ ngân sách nhà nước cho việc phát triển nhà ở xã hội và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
- Thiết kế mẫu và nhà ở tiết kiệm năng lượng: Khuyến khích nghiên cứu, ban hành thiết kế mẫu, thiết kế điển hình và phát triển các mô hình nhà ở tiết kiệm năng lượng.
- Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp: Các cấp chính quyền địa phương chịu trách nhiệm quy hoạch và bố trí diện tích đất cho dự án nhà ở xã hội.
- Quản lý sử dụng hiệu quả: Nhà nước có chính sách nhằm đảm bảo việc quản lý và sử dụng nhà ở được hiệu quả, an toàn và đúng công năng.
