Khi xem xét các dự án bất động sản, việc ước tính tổng doanh thu phát triển của một thửa đất hay khu đất là vô cùng quan trọng. Hiểu rõ các yếu tố cấu thành chi phí kinh doanh khi ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất giúp nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện và đưa ra quyết định chính xác.
Chi Phí Kinh Doanh Khi Ước Tính Tổng Doanh Thu Phát Triển Của Thửa Đất, Khu Đất Bao Gồm Những Chi Phí Nào?
Theo quy định pháp luật hiện hành, chi phí kinh doanh khi ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất là một phần quan trọng trong quy trình xác định giá đất theo phương pháp thặng dư. Cụ thể, các khoản mục này bao gồm:
- Chi phí tiếp thị và quảng cáo: Mọi hoạt động nhằm giới thiệu, quảng bá dự án đến khách hàng tiềm năng.
- Chi phí phát triển thương hiệu: Đầu tư xây dựng và nâng cao uy tín, hình ảnh của dự án và chủ đầu tư.
- Chi phí bán hàng: Bao gồm các hoạt động liên quan trực tiếp đến việc chốt giao dịch với người mua.
- Hỗ trợ chiết khấu bán hàng: Các chương trình ưu đãi, giảm giá nhằm kích cầu và thúc đẩy doanh số.
- Chi phí quản lý vận hành: Các khoản chi cho việc quản lý, điều hành hoạt động của dự án trong quá trình phát triển.
Các chi phí này thường được tính toán dưới dạng tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, đảm bảo sự phù hợp với tính chất, quy mô của dự án cũng như tình hình thực tế tại địa phương. Tuy nhiên, nếu trong quá trình ước tính doanh thu phát triển đã loại trừ các khoản chi phí này, thì chúng sẽ không được tính đến khi xác định chi phí phát triển.
*Chi phí kinh doanh đóng vai trò quan trọng trong việc ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất.*
Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Phi Nông Nghiệp Bao Gồm Những Gì?
Giá trị của đất phi nông nghiệp chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau. Khi thẩm định giá, các yếu tố sau đây sẽ được xem xét kỹ lưỡng:
Vị trí và Hạ tầng Giao thông
- Vị trí, địa điểm: Đây là yếu tố tiên quyết, quyết định sự thuận tiện và tiềm năng phát triển của khu đất.
- Điều kiện giao thông: Bao gồm độ rộng, kết cấu mặt đường, khả năng tiếp giáp với các tuyến đường chính, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển và kết nối.
Hệ thống Kỹ thuật và Quy hoạch Xây dựng
- Điều kiện cấp thoát nước, cấp điện: Sự đầy đủ và ổn định của các hệ thống kỹ thuật cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác và sử dụng đất.
- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch: Bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cũng như giới hạn về chiều cao công trình và số tầng hầm được phép xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
Các Yếu Tố Khác
- Diện tích, kích thước, hình thể: Các đặc điểm hình học của thửa đất cũng ảnh hưởng đến tính khả thi và hiệu quả trong việc sử dụng đất.
- Hiện trạng môi trường, an ninh: Môi trường sống và an ninh khu vực là những yếu tố quan trọng, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và giá trị bất động sản.
- Thời hạn sử dụng đất: Thời gian còn lại của quyền sử dụng đất cũng là một yếu tố tác động đến giá trị.
- Các yếu tố khác: Bao gồm truyền thống văn hóa, phong tục tập quán địa phương, cũng như các chi phí hợp lý khác mà chủ đầu tư đã bỏ ra để thúc đẩy kinh doanh, phát triển thương hiệu hay hỗ trợ khách hàng.
Khảo Sát, Thu Thập Thông Tin Về Thửa Đất, Khu Đất Cần Định Giá Bao Gồm Những Nội Dung Nào?
Để có cơ sở xác định giá đất chính xác, việc khảo sát và thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá là bước không thể thiếu. Các nội dung chính bao gồm:
Mục Đích Sử Dụng
Xác định rõ mục đích sử dụng hiện tại và tiềm năng của thửa đất, khu đất theo quy hoạch.
Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất
Thu thập đầy đủ thông tin về các yếu tố đã được liệt kê ở phần trước, nhằm đánh giá toàn diện giá trị của bất động sản.
