Không Tách Thửa Khi Chuyển Mục Đích Sử Dụng Một Phần Thửa Đất: Quy Định Mới Từ Luật Đất Đai 2024
Việc chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là khi chỉ áp dụng cho một phần diện tích, luôn đặt ra nhiều câu hỏi pháp lý. Bài viết này sẽ làm rõ trường hợp nào không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, đồng thời giải đáp thắc mắc về việc một thửa đất có thể được cấp nhiều sổ đỏ hay không dựa trên quy định mới nhất.
Trường Hợp Nào Không Tách Thửa Khi Chuyển Mục Đích Sử Dụng Một Phần Thửa Đất?
Theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất được thực hiện với những nguyên tắc và điều kiện nghiêm ngặt. Cụ thể:
Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất
[…]
- Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
[…]
Như vậy, quy định về không tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất được áp dụng rõ ràng trong trường hợp sau:
- Thửa đất bao gồm cả đất ở và các loại đất khác (ví dụ: đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản). Khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng của một phần diện tích đất sang loại đất khác, họ không bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, điều này không áp dụng nếu chính người sử dụng đất mong muốn tách thửa.
Quy định mới giúp linh hoạt hơn trong việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Các Trường Hợp Chuyển Mục Đích Sử Dụng Đất Phải Được Cơ Quan Nhà Nước Có Thẩm Quyền Cho Phép
Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo khoản 1, Điều 121 của Luật, bao gồm:
- Chuyển đổi đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang các loại đất khác thuộc nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đổi các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung, đặc biệt khi triển khai các dự án chăn nuôi quy mô lớn.
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp do Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác mà phải nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất ở.
- Chuyển đổi đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất phục vụ mục đích công cộng có kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Chuyển đổi đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ) sang đất thương mại, dịch vụ.
Một Thửa Đất Có Được Cấp Nhiều Sổ Đỏ Hay Không?
Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho nhiều người trên cùng một thửa đất được quy định rõ tại Điều 135 Luật Đất đai 2024.
Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng 01 xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
[…]
Do đó, một thửa đất có thể được cấp nhiều sổ đỏ trong trường hợp sau:
- Thửa đất đó có nhiều người cùng tham gia vào quyền sử dụng đất hoặc sở hữu chung tài sản gắn liền với đất. Trong tình huống này, mỗi cá nhân sẽ được cấp một giấy chứng nhận riêng. Tuy nhiên, nếu tất cả những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản có yêu cầu, họ có thể được cấp chung một giấy chứng nhận và chỉ định một người đại diện đứng tên.
