Bộ Tài chính vừa trình làng Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong Luật Đất đai, đặc biệt là vấn đề tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Đây là thông tin quan trọng cho nhiều cá nhân, tổ chức liên quan đến đất đai.
Khung Pháp Lý Của Dự Thảo Nghị Định Về Tiền Sử Dụng Đất Và Tiền Thuê Đất
Dự thảo Nghị định này ra đời nhằm cụ thể hóa các quy định của Nghị quyết 254/2025/QH15, giải quyết những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn áp dụng Luật Đất đai. Sự ra đời của văn bản pháp quy này được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn cho việc xác định và thu nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Căn Cứ Tính Tiền Sử Dụng Đất Theo Dự Thảo Mới
Theo đề xuất trong Dự thảo Nghị định, căn cứ tính tiền sử dụng đất sẽ dựa trên các yếu tố chính sau:
1. Diện Tích Đất Tính Tiền Sử Dụng Đất
Đây là yếu tố cơ bản, được xác định theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Việc xác định chính xác diện tích đất chịu thuế sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền phải nộp.
2. Giá Đất Tính Tiền Sử Dụng Đất
Giá đất được xác định dựa trên nhiều nguồn, bao gồm:
- Giá đất theo quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15: Cụ thể là Điều 7 và Điều 8 của Nghị quyết này.
- Quy định của Chính phủ về giá đất: Bao gồm các văn bản pháp luật hiện hành quy định về việc xác định giá đất.
- Quy định tại Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP: Văn bản này sẽ được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 12 của Dự thảo Nghị định.
3. Chính Sách Miễn, Giảm Tiền Sử Dụng Đất
Dự thảo Nghị định tiếp tục kế thừa và điều chỉnh các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất theo các Điều 17, 18, 19 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Các sửa đổi, bổ sung chi tiết được quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản 5, điểm a và b khoản 6, điểm a và b khoản 7, điểm b khoản 22 Điều 1 của Nghị định 291/2025/NĐ-CP.
4. Chi Phí Xây Dựng Hạ Tầng
Chi phí này được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng và các văn bản hướng dẫn của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.
5. Tỷ Lệ Tính Thu Tiền Sử Dụng Đất
Đây là yếu tố quan trọng để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp, áp dụng cho từng loại đất và đối tượng sử dụng đất khác nhau.
Nếu Dự thảo Nghị định này được thông qua, nó sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, mang đến những thay đổi đáng kể trong việc quản lý và thu nộp tiền sử dụng đất.
Các Quy Định Chi Tiết Về Tiền Sử Dụng Đất, Tiền Thuê Đất Và Bồi Thường Khi Thu Hồi Đất
Điều 5 của Nghị quyết 254/2025/QH15 đã quy định rõ các căn cứ để tính toán các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
1. Căn Cứ Tính Tiền Sử Dụng Đất
Bao gồm: diện tích đất, giá đất (theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, hoặc giá trúng đấu giá), chính sách miễn giảm, chi phí xây dựng hạ tầng và tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất.
2. Căn Cứ Tính Tiền Cho Thuê Đất
Tương tự như tiền sử dụng đất, căn cứ tính tiền thuê đất bao gồm: diện tích, thời hạn thuê, đơn giá thuê (hoặc giá trúng đấu giá), hình thức thuê (hằng năm hoặc một lần), chính sách miễn giảm và chi phí xây dựng hạ tầng.
3. Căn Cứ Tính Tiền Bồi Thường Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất
Các yếu tố này bao gồm: diện tích đất thu hồi, thời hạn sử dụng đất còn lại, giá đất và mục đích, hình thức sử dụng đất.
4. Giao Đất, Cho Thuê Đất Không Ghi Giá Đất
Các quyết định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất sẽ không bắt buộc phải ghi rõ giá đất.
5. Thời Điểm Xác Định Giá Đất Đối Với Dự Án BT
Đối với các dự án BT (Xây dựng – Chuyển giao), thời điểm xác định giá đất để thanh toán là thời điểm Nhà nước ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chậm trễ, nhà đầu tư sẽ được hưởng thêm khoản tiền lãi tương ứng.
Chính phủ sẽ ban hành các quy định chi tiết để hướng dẫn thực hiện Điều 5 của Nghị quyết 254/2025/QH15.
Nguyên Tắc Định Giá Đất, Thời Điểm Thu Thập Thông Tin Và Phương Pháp Định Giá Đất
Điều 6 của Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ 01/01/2026, đã đưa ra các nguyên tắc quan trọng về định giá đất.
1. Nguyên Tắc Định Giá Đất
Việc định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc thị trường: Giá đất phản ánh đúng giá trị giao dịch trên thị trường.
- Tuân thủ phương pháp, trình tự, thủ tục: Đảm bảo tính khoa học và pháp lý.
- Trung thực, khách quan, công khai, minh bạch: Tạo sự tin tưởng và tránh tiêu cực.
- Tính độc lập: Đảm bảo sự tách biệt giữa các bên liên quan trong quá trình định giá.
- Hài hòa lợi ích: Cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
2. Thời Điểm Thu Thập Thông Tin Giá Đất
Thông tin giá đất đầu vào để xây dựng, sửa đổi bảng giá đất phải là thông tin được hình thành trong vòng 24 tháng trở lại đây, tính từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao nhiệm vụ.
3. Phương Pháp Định Giá Đất
Các phương pháp định giá đất sẽ được quy định cụ thể bởi Chính phủ.
Thông tin trên đây cung cấp cái nhìn tổng quan về Dự thảo Nghị định quy định chi tiết Nghị quyết 254/2025/QH15 liên quan đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
