Nghị quyết 254/2025/QH15 mang đến những quy định mới về chuyển tiếp giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, giải quyết các vướng mắc còn tồn đọng. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích các quy định này, đồng thời làm rõ những trường hợp cá nhân, hộ gia đình được hưởng ưu đãi giảm 50% tiền sử dụng đất theo quy định mới nhất.
Quy định chuyển tiếp đối với giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết 254
Căn cứ khoản 9 Điều 4 của Nghị quyết 254/2025/QH15, các quy định chuyển tiếp liên quan đến giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
Trường hợp đã được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Nghị quyết có hiệu lực
Những đối tượng đã được Nhà nước cho thuê đất trước thời điểm Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực thi hành sẽ có quyền lựa chọn áp dụng hình thức thuê đất theo quy định mới của Nghị quyết này. Tuy nhiên, điều này không áp dụng cho trường hợp Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm từ nguồn quỹ đất do các cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý.
Sử dụng đất để thanh toán Hợp đồng BT
Đối với quỹ đất đã được sử dụng để thanh toán cho các Hợp đồng BT đã ký kết theo quy định pháp luật, kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 đến trước ngày Nghị quyết có hiệu lực thi hành, nếu chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất, thì việc giao đất, cho thuê đất sẽ thực hiện theo quy định của Nghị quyết 254/2025/QH15.
Đơn vị sự nghiệp công lập chuyển hình thức thuê đất
Các đơn vị sự nghiệp công lập thuộc trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, nếu cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền thuê đất hoặc đã ban hành nhưng đơn vị chưa nộp đủ, sẽ không phải nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp (nếu có) cho thời gian đã sử dụng trước ngày Nghị quyết có hiệu lực. Việc này áp dụng cho đến khi hoàn thành thủ tục chuyển đổi hình thức sử dụng đất. Trường hợp đã nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp trước ngày Nghị quyết hiệu lực, Nhà nước sẽ không hoàn trả.
Dự án đầu tư đã chấp thuận chủ trương trước ngày 01/7/2014
Đối với các dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nhưng chưa tiến hành thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, và dự án này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, hoặc quy hoạch đô thị, nông thôn đã được phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2025. Đồng thời, việc chậm giao đất, cho thuê đất không do lỗi của nhà đầu tư, thì các dự án này sẽ không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trình tự, thủ tục, thẩm quyền và thời hạn thực hiện sẽ tuân theo Luật Đất đai 2024.
Dự án thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá theo Luật Đất đai 2013
Các dự án đầu tư thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 (đã sửa đổi) và các văn bản liên quan, nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, hoặc quy hoạch đô thị, nông thôn đã được phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2025, và chưa thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, sẽ được tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo theo quy định của Luật Đất đai 2024 nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
- Dự án đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định pháp luật từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.
- Dự án mà nhà đầu tư đã nộp hồ sơ hợp lệ để thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 và đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01 tháng 01 năm 2025. Việc lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp này sẽ tuân theo quy định pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ.
Quy định chuyển tiếp đối với giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị định 254 thế nào? (Hình minh họa)
Những trường hợp nào được giảm 50% tiền sử dụng đất?
Theo khoản 1 Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi điểm a khoản 7 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP, các trường hợp được giảm 50% tiền sử dụng đất bao gồm:
- Người nghèo, hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số sinh sống tại các địa bàn không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 18 của Nghị định này.
- Trường hợp Nhà nước giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi thu hồi đất gắn liền với nhà ở, buộc phải di chuyển chỗ ở, nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi.
Ai là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất?
Căn cứ Điều 6 Luật Đất đai 2024, trách nhiệm trước Nhà nước về việc sử dụng đất được quy định cho các đối tượng sau:
- Người đại diện theo pháp luật của các tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; người đứng đầu tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm về việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xây dựng trụ sở, công trình công cộng phục vụ văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang và các công trình công cộng khác của xã; đất tôn giáo, đất tín ngưỡng chưa được giao quản lý, sử dụng.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư, bao gồm trưởng thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và các điểm dân cư tương tự, hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra.
- Người đại diện cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
- Cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của bản thân.
- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với phần đất đó.
