Hiểu rõ quy định về cấp sổ đỏ, đặc biệt là khi thửa đất trải dài qua nhiều đơn vị hành chính, là điều thiết yếu. Bài viết này sẽ làm sáng tỏ cách thức cấp sổ đỏ cho thửa đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường, đồng thời định nghĩa chuẩn xác về một “thửa đất chuẩn” theo pháp luật đất đai mới nhất.
Cấp sổ đỏ cho thửa đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường
Luật Đất đai 2024, tại Điều 147, đã đưa ra quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) cho các trường hợp thửa đất nằm trên địa giới hành chính của nhiều xã, phường, thị trấn.
Điều 147. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất thuộc phạm vi nhiều đơn vị hành chính cấp xã
1. Trường hợp thửa đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường, thị trấn nhưng cùng thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của một cơ quan thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất; trong đó phải xác định từng phần diện tích thuộc phạm vi từng đơn vị hành chính cấp xã.
2. Trường hợp thửa đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường, thị trấn thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các cơ quan khác nhau thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo từng thửa đất thuộc thẩm quyền của từng cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Dựa trên quy định này, việc cấp sổ đỏ cho thửa đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường được thực hiện như sau:
- Trường hợp 1: Nếu thửa đất nằm trên địa bàn nhiều xã, phường, thị trấn nhưng thẩm quyền cấp sổ đỏ thuộc về một cơ quan duy nhất, thì chỉ cấp một giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận này sẽ ghi rõ từng phần diện tích đất tương ứng với mỗi đơn vị hành chính cấp xã.
- Trường hợp 2: Ngược lại, nếu thửa đất thuộc thẩm quyền cấp sổ đỏ của các cơ quan khác nhau do nằm trên địa giới nhiều xã, phường, thị trấn, thì sẽ cấp sổ đỏ riêng biệt cho từng phần đất thuộc thẩm quyền của mỗi cơ quan.
Quy trình cấp sổ đỏ cho thửa đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường (Hình từ Internet)
Thửa đất chuẩn là thửa đất có đặc tính như thế nào?
Khái niệm “thửa đất chuẩn” được định nghĩa rõ ràng tại Điều 3 Luật Đất đai 2024, nhằm làm cơ sở cho việc định giá đất.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
[…]
42. Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.
43. Thửa đất chuẩn là thửa đất có các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị, được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị.
44. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
45. Tiền thuê đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để cho thuê đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
46. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất.
47. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Như vậy, một thửa đất chuẩn được hiểu là thửa đất có các đặc điểm về diện tích, hình thể và kích thước mang tính đại diện cho những thửa đất khác trong cùng một vùng giá trị. Thửa đất này sẽ được chọn làm cơ sở để xác định giá cho các thửa đất còn lại trong cùng khu vực.
Thửa đất có đất ở và đất khác, có bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần không?
Luật Đất đai 2024, tại điểm b khoản 2 Điều 220, đã làm rõ quy định về việc tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, đặc biệt đối với các thửa đất có nhiều loại đất.
Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất
[…]
2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
[…]
Do đó, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, thì đối với những thửa đất bao gồm cả đất ở và các loại đất khác, không có quy định bắt buộc phải thực hiện tách thửa khi chuyển đổi mục đích sử dụng của một phần diện tích đất.
