Việc Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) thông qua danh mục gồm 147 khu đất dự kiến thực hiện các dự án thí điểm nhà ở thương mại được kỳ vọng sẽ mở thêm cơ hội phát triển nguồn cung nhà ở tại thành phố. Tuy nhiên, chuyên gia nhận định rằng hành trình này vẫn còn nhiều bước thủ tục pháp lý cần hoàn thiện trước khi sản phẩm có thể đến tay người mua.

Cơ chế mới và các rào cản pháp lý

Theo hồ sơ được trình bày, danh mục 147 khu đất này bao gồm tổng diện tích khoảng 854,28ha. Cơ sở để việc bổ sung này diễn ra là Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên diện tích đất doanh nghiệp đang có quyền sử dụng.

Điểm mới đáng chú ý là cơ chế này cho phép các doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại. Điều này được xem là hướng tháo gỡ vướng mắc lớn cho các quỹ đất đã có quy hoạch nhưng chưa đủ điều kiện triển khai dự án theo quy định cũ.

Tuy nhiên, đại diện Ban Đô thị HĐND TPHCM lưu ý rằng việc thông qua danh mục chỉ tạo cơ sở để tiếp tục thực hiện cơ chế thí điểm. Điều này không thay thế các thủ tục pháp lý quan trọng khác như chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất hay chuyển mục đích sử dụng đất.

Các chuyên gia thị trường nhận định rằng, dù có quỹ đất được bổ sung, doanh nghiệp vẫn phải hoàn thiện đầy đủ điều kiện về quy hoạch, tài chính và đất đai mới có thể triển khai dự án hoặc huy động vốn. Ranh giới giữa các bất động sản là gì sử dụng bất động sản thế nào để không xâm phạm quyền sở hữu của người khác cũng là vấn đề cần được làm rõ trong quá trình triển khai.

Nguồn cung và khả năng tiếp cận nhà ở

Một câu hỏi lớn đặt ra là liệu việc mở rộng quỹ đất có giúp giá nhà dễ tiếp cận hơn với người thu nhập trung bình hay không. Trước đây, nguồn cung tại khu vực lõi TPHCM bị hạn chế trong khi giá bán liên tục tăng.

Chuyên gia chỉ ra rằng, sau khi địa giới hành chính được mở rộng, các khu vực lân cận như Bình Dương cũ đã bổ sung lượng lớn sản phẩm nhà ở với mức giá phổ biến hơn. Tuy nhiên, việc thị trường cần không chỉ là số lượng sản phẩm mà còn phải đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế, kết nối giao thông thuận tiện và chất lượng quản lý vận hành tốt.

Những kiến nghị về cơ chế quản lý

Về mặt quy trình, các chuyên gia đánh giá việc bổ sung danh mục là bước tiến tích cực nhưng chưa phải là dự án đã được chấp thuận đầu tư. Từ danh mục này đến khi sản phẩm ra thị trường vẫn có thể kéo dài nhiều năm.

Một vấn đề cần tháo gỡ sâu hơn là cơ chế xác định giá đất và tiền sử dụng đất. Các doanh nghiệp cần một phương pháp tính toán nghĩa vụ tài chính minh bạch ngay từ giai đoạn đầu để xây dựng phương án đầu tư.

Các kiến nghị được đưa ra bao gồm việc TPHCM nghiên cứu cơ chế quản lý riêng cho các dự án thí điểm, thiết lập các mốc tiến độ cụ thể. Đồng thời, cần phân loại rõ ràng các khu đất theo đặc điểm phát triển đô thị để xác định khu vực phù hợp với nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại vừa túi tiền.

Tóm lại, mục tiêu không chỉ là tăng số lượng dự án mà còn phải tạo ra những khu dân cư có khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống lâu dài của người dân, đòi hỏi sự đồng bộ giữa phát triển quỹ đất và hạ tầng thiết yếu.

Nguồn: Dân trí

Nguồn thông tin: Dân trí. Bài viết được biên tập lại từ nguồn công khai.