Các vụ việc tranh chấp ranh giới đất đai là vấn đề phức tạp, phản ánh sự chồng lấn giữa các khu vực được xác định qua thời gian sử dụng thực tế và hồ sơ pháp lý. Một trường hợp điển hình liên quan đến bà S., người có quyền sử dụng thửa đất tại địa bàn trước đây thuộc tỉnh Bình Phước.

Nguồn gốc tranh chấp ranh giới

Theo trình bày, nguồn gốc của thửa đất mà gia đình bà S. sở hữu bắt đầu từ năm 1991 khi được bố trí ở nhà tập thể của một xí nghiệp xây dựng. Sau đó, gia đình đã mua lại căn nhà và đến năm 2010 thì mẹ bà S. được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên.

Sau sự việc cha bà S. qua đời, gia đình đã thực hiện thủ tục thừa kế và hợp thửa để hình thành diện tích đất như hiện tại. Thửa đất này giáp với đất của ông T. và ông A., dẫn đến tranh chấp khi bà S. tiến hành xây dựng lại cổng vào năm 2023.

Kết quả đo đạc cho thấy có nhiều phần diện tích sử dụng giữa các thửa đất bị chồng lấn. Bà S. đã khởi kiện, yêu cầu ông T. trả lại những phần đất được xác định là lấn chiếm. Trong quá trình giải quyết vụ án, tình hình phát sinh thêm khi ông T. tiếp tục xây dựng nhà và công trình phụ.

Các yêu cầu đối lập của các bên liên quan

Về phía bà S., ngoài việc đòi đất lấn chiếm, bà còn bổ sung yêu cầu buộc tháo dỡ một phần công trình mới do ông T. xây dựng, vì cho rằng nó nằm trên diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Ngược lại, ông T. đưa ra lập luận rằng gia đình ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2002, sớm hơn thời điểm gia đình bà S. được cấp giấy chứng nhận. Ông T. không chỉ yêu cầu phản tố đòi bà S. trả lại tổng cộng 27,2m2 đất mà còn đề nghị bà S. trả lại 18,4m2 diện tích đất giáp với thửa của ông A.

Đối với phần đất giáp với ông A., Tòa án sơ thẩm đã công nhận sự thỏa thuận giữa hai bên, yêu cầu bà S. trả lại cho ông A. số diện tích là 18,4m2.

Phán quyết tại cấp phúc thẩm

Sau khi có bản án sơ thẩm, ông T. đã kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, TAND TP Đồng Nai nhận định rằng ranh giới sử dụng đất giữa các bên tuy đã được sử dụng ổn định trong thời gian dài nhưng chưa hoàn toàn trùng khớp với ranh giới thể hiện trên giấy chứng nhận.

Tòa án xác định phần công trình mới xây của ông T. có diện tích 3,6m2 nằm trong khu vực thuộc quyền sử dụng của bà S. Tuy nhiên, do công trình này được xây dựng kiên cố và việc tháo dỡ có thể ảnh hưởng lớn đến kết cấu chung, Tòa đã thay đổi hướng xử lý.

TAND TP Đồng Nai chấp nhận một phần kháng cáo của ông T., sửa bản án sơ thẩm theo hướng không buộc tháo dỡ công trình. Thay vào đó, ông T. bị buộc phải bồi thường cho bà S. giá trị quyền sử dụng 3,6m2 đất, tương đương gần 3,5 triệu đồng. Ngoài ra, ông T. cũng phải di dời một cọc bê tông nằm trên đất của bà S.

Các yêu cầu khác của các bên liên quan đều không được chấp nhận tại phiên phúc thẩm. Điều này cho thấy việc xác định ranh giới và giải quyết tranh chấp cần sự xem xét toàn diện về cả yếu tố thực tế sử dụng lẫn cơ sở pháp lý, đặc biệt khi tìm hiểu về quy trình giao dịch bất động sản có phải qua sàn giao dịch bất động sản không.

Kết luận về giải quyết tranh chấp

Tình trạng chồng lấn diện tích đất đai giữa các hộ dân được xác định là xuất phát từ việc ranh giới sử dụng đất chưa được xác lập rõ ràng và ổn định qua thời gian. Phán quyết cuối cùng của TAND TP Đồng Nai đã cân nhắc giữa tính ổn định của việc sử dụng thực tế và khả năng thi công kỹ thuật, ưu tiên giải pháp bồi thường tài chính thay vì cưỡng chế tháo dỡ.

Các vụ án tranh chấp đất đai như thế này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác lập ranh giới rõ ràng ngay từ đầu để tránh những phức tạp khi có sự thay đổi về công trình xây dựng hoặc quyền lợi sử dụng qua các thời kỳ.

Nguồn: (Tham khảo Bản án số 664/2026/DS-PT ngày 3/9/2026 của TAND TP Đồng Nai)

Nguồn thông tin: VietnamNet. Bài viết được biên tập lại từ nguồn công khai.