Thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính theo giá đất hay giá hợp đồng?
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc xác định nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là một vấn đề quan trọng. Vậy, thuế TNCN sẽ được tính dựa trên bảng giá đất hay giá trị ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng? Bài viết này sẽ làm rõ quy định pháp luật liên quan.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế TNCN được tính theo bảng giá đất hay theo giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được sửa đổi bổ sung bởi Điều 247 Luật Đất đai 2024, thu nhập chịu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa trên giá chuyển nhượng từng lần. Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định này có điểm nhấn riêng: thu nhập chịu thuế sẽ được tính theo giá đất trong bảng giá đất.
Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.
2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.
3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần lưu ý rằng cơ quan thuế sẽ áp dụng bảng giá đất để tính thuế TNCN, thay vì giá trị ghi nhận trên hợp đồng chuyển nhượng.
Xác định đúng căn cứ tính thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp nào?
Việc áp dụng bảng giá đất không chỉ giới hạn trong việc tính thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà còn được sử dụng cho nhiều mục đích khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 (bị thay thế bởi điểm d khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024). Cụ thể, bảng giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
- Tính thuế sử dụng đất.
- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Tổ chức tư vấn xác định giá đất có các quyền nào?
Khi tham gia vào quá trình xác định giá đất, các tổ chức tư vấn đóng vai trò quan trọng. Theo Điều 162 Luật Đất đai 2024, tổ chức tư vấn xác định giá đất có những quyền lợi sau:
Điều 162. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất
1. Tổ chức tư vấn xác định giá đất có các quyền sau đây:
a) Được cung cấp dịch vụ tư vấn xác định giá đất;
b) Được yêu cầu bên thuê tư vấn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu để phục vụ xác định giá đất theo quy định của pháp luật;
c) Quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất có các nghĩa vụ sau đây:
a) Tuân thủ nguyên tắc, căn cứ, phương pháp, trình tự thủ tục định giá đất theo quy định của Luật này và quy định khác của luật có liên quan;
b) Phải độc lập, khách quan, trung thực trong hoạt động tư vấn xác định giá đất;
c) Bảo đảm việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc tổ chức của mình;
d) Chịu trách nhiệm về chuyên môn trong tư vấn xác định giá đất, tư vấn thẩm định giá đất do mình thực hiện;
đ) Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
[…]
Cụ thể, các quyền mà tổ chức tư vấn xác định giá đất được hưởng bao gồm:
- Được cung cấp dịch vụ tư vấn xác định giá đất.
- Được yêu cầu bên thuê tư vấn, các cơ quan, tổ chức và cá nhân liên quan cung cấp thông tin, tài liệu cần thiết cho việc xác định giá đất theo quy định của pháp luật.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật hiện hành.
