Bộ Tài chính đề xuất giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, tạo cơ hội thuận lợi hơn cho người dân. Quy định mới này nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, mang lại lợi ích thiết thực.
Đề xuất giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thế nào?
Bộ Tài chính đang trong quá trình lấy ý kiến về dự thảo nghị định quy định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Mục tiêu chính của dự thảo này là giải quyết những khó khăn, vướng mắc đang tồn tại trong việc triển khai Luật Đất đai.
Quy định mới về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Theo khoản 6 Điều 3 của Dự thảo Nghị định, một điều khoản mới mang tên Điều 8a sẽ được bổ sung vào sau Điều 8. Cụ thể:
Điều 3. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2024 (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 06 tháng 11 năm 2025) của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như sau:
[…]
6. Bổ sung Điều 8a vào sau Điều 8 như sau:
“Điều 8a. Tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số …/2025/NQ/QH15
Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở mà trước đây khi công nhận quyền sử dụng đất đã được công nhận là đất nông nghiệp (theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 8 năm 2024) sang đất ở; từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở (theo quy định của Luật Đất đai năm 2024) sang đất ở; từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
1. Mức thu tiền sử dụng đất được xác định như sau:
a) Đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì tiền sử dụng đất được tính bằng 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Đối với diện tích đất chuyển mục đích vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương (nếu có) thì tính tiền sử dụng đất như sau:
b1) Đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì tiền sử dụng đất của phần diện tích này được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b2) Đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì tiền sử dụng đất của phần diện tích này được tính bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Mức thu quy định tại điểm a và tiết b1 điểm b khoản 1 Điều này này chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất); lần chuyển mục đích sau tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 01 (một) thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này và thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với thửa đất thứ hai trở lên thì khi chuyển mục đích được tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị quyết này.
[…]
Dựa trên dự thảo, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, nếu nằm trong hạn mức giao đất ở của địa phương, họ sẽ chỉ phải đóng 30% của khoản chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phép chuyển đổi.
Đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức phí áp dụng sẽ là 50% của khoản chênh lệch tương tự. Còn nếu diện tích này vượt trên một lần hạn mức, người sử dụng đất sẽ phải nộp 100% khoản chênh lệch đó.
Xem chi tiết Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Tải về
* Trên đây là thông tin về Đề xuất giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thế nào?
Đề xuất giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thế nào? (Hình từ Internet)
Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền không?
Theo quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm cả việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, đòi hỏi sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các trường hợp cần xin phép bao gồm:
Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng có mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
[…]
Luật Đất đai 2024 cũng đã phân loại đất tại Điều 9, trong đó nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở (tại nông thôn và đô thị).
Do đó, khi có ý định chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục xin phép theo quy định của pháp luật.
Thời hạn sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là bao lâu?
Theo Điều 173 của Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng sẽ được xác định dựa trên loại đất sau khi chuyển đổi. Cụ thể:
Điều 173. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất đối với cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang loại đất khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Trường hợp chuyển đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê;
d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
[…]
Như vậy, thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ tuân theo quy định của pháp luật về đất ở và được tính kể từ ngày có quyết định cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
