Nhà đầu tư mới, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất có được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất?
Việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất là một vấn đề quan trọng, đặc biệt đối với các dự án kéo dài. Bài viết này sẽ làm rõ quy định pháp luật về vấn đề này, giúp bạn đọc nắm bắt thông tin chính xác.
Nhà đầu tư mới, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất có được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất không?
Theo quy định tại Khoản 7, Điều 4 của Nghị quyết 254/2025/QH15, nhà đầu tư mới thay thế cho nhà đầu tư đã giải thể, phá sản hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất sẽ được phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Tuy nhiên, để được hưởng quyền này, nhà đầu tư mới hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng cần thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung. Cụ thể, họ phải nộp bổ sung tiền thuê đất theo quy định hiện hành của pháp luật.
Khoản 8 của Điều 4 cùng Nghị quyết cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc công khai thông tin vi phạm pháp luật đất đai. Khi giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền phải tra cứu thông tin vi phạm trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bộ Nông nghiệp và Môi trường để đảm bảo tuân thủ quy định.
Quy định về điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất. (Hình ảnh minh họa từ Internet)
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện pháp lý nghiêm ngặt nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho các giao dịch. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai 2024, các điều kiện này bao gồm:
- Có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất: Điều này bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ như thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và các trường hợp đặc biệt được quy định tại Khoản 7 Điều 124 và điểm a Khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024.
- Đất không có tranh chấp: Quyền sử dụng đất phải không thuộc diện đang tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc đã có bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài có hiệu lực pháp luật.
- Không bị kê biên thi hành án: Quyền sử dụng đất không được phép kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
- Còn thời hạn sử dụng đất: Giao dịch chuyển nhượng phải diễn ra trong phạm vi thời hạn sử dụng đất còn lại theo quy định.
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Quyền sử dụng đất không đang trong tình trạng bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Ai có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định rõ ràng trong Điều 136 của Luật Đất đai 2024.
Thẩm quyền cấp lần đầu và các trường hợp đăng ký
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các đối tượng sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc các khoản 1, 2, 5, 6 và 7 Điều 4 của Luật Đất đai 2024. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn toàn có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp để thực hiện việc này.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện: Chịu trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các đối tượng sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 4 của Luật Đất đai 2024.
Thẩm quyền cấp khi có biến động
Đối với các trường hợp đăng ký biến động, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và xác nhận thay đổi được phân chia như sau:
- Tổ chức đăng ký đất đai: Thực hiện cấp Giấy chứng nhận và xác nhận biến động cho các tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Đồng thời, cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
- Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc chính tổ chức đăng ký đất đai: Thực hiện cho cá nhân, cộng đồng dân cư và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Cả Tổ chức đăng ký đất đai và Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai đều được sử dụng con dấu riêng để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp.
Lưu ý, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn tuân thủ theo quy định tại điểm h Khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
