Thời điểm bàn giao nhà ở thương mại và quyền của chủ đầu tư
Việc xác định thời điểm bàn giao nhà ở thương mại cho người mua đóng vai trò quan trọng, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra những quy định cụ thể về vấn đề này, đồng thời làm rõ các quyền hạn cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư trong suốt quá trình triển khai dự án.
Thời điểm bàn giao nhà ở thương mại cho người mua
Theo quy định tại khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở 2023, việc bàn giao nhà ở thương mại cho người mua hoặc người thuê mua chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Hoàn thành nghiệm thu công trình nhà ở: Công trình nhà ở phải được nghiệm thu theo đúng thiết kế đã được phê duyệt.
- Hoàn thành nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở được đầu tư xây dựng phải được nghiệm thu theo đúng tiến độ dự án đã phê duyệt.
- Hoàn thành hạ tầng xã hội (nếu có): Trong trường hợp chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư, công trình này phải được hoàn thành và nghiệm thu theo tiến độ dự án trước khi bàn giao nhà ở.
- Hoàn thiện mặt ngoài nhà ở thô: Nếu bàn giao nhà ở dạng xây thô, chủ đầu tư phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở.
- Đầy đủ hồ sơ bàn giao nhà chung cư: Đối với nhà chung cư, chủ đầu tư cần có đầy đủ hồ sơ bàn giao nhà ở theo quy định của Chính phủ.
Việc nghiệm thu công trình nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án phải tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng.
Thời điểm bàn giao nhà ở thương mại cho người mua được xác định ra sao? (Hình ảnh minh họa)
Quyền của chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở thương mại
Luật Nhà ở 2023, tại Điều 38, đã quy định rõ ràng các quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, bao gồm:
- Yêu cầu thủ tục hành chính: Chủ đầu tư có quyền yêu cầu các cơ quan, tổ chức liên quan thực hiện thủ tục theo quy định pháp luật trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư, lập, phê duyệt và triển khai dự án.
- Kinh doanh sản phẩm nhà ở: Được bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở; thực hiện huy động vốn và thu tiền từ các giao dịch này theo quy định của pháp luật và hợp đồng đã ký.
- Thực hiện quyền với đất đai và sản phẩm dự án: Được sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án đã được phê duyệt.
- Chuyển nhượng dự án: Có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai và đầu tư.
- Quản lý hạ tầng trong dự án: Được quyền quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án mà không phải bàn giao cho Nhà nước, theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án đã phê duyệt.
- Đề nghị cấp Giấy chứng nhận: Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về đất đai.
- Hưởng chính sách ưu đãi: Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước khi thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
- Các quyền khác: Có các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Bên cạnh các quyền lợi, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại còn có nhiều nghĩa vụ quan trọng theo Điều 39 Luật Nhà ở 2023:
- Triển khai dự án theo đúng quy hoạch: Phải lập, phê duyệt và triển khai dự án theo đúng nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết, thiết kế và các quy định pháp luật liên quan.
- Đảm bảo năng lực tài chính: Thực hiện ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ, đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở, và đảm bảo năng lực tài chính để thực hiện dự án.
- Xây dựng đúng thiết kế và tiêu chuẩn: Xây dựng nhà ở và hạ tầng kỹ thuật, xã hội theo đúng quy hoạch, thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đã được phê duyệt.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có): Nếu được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, chủ đầu tư chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành và nghiệm thu hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy định.
- Báo cáo tình hình dự án: Thực hiện báo cáo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.
- Ký kết hợp đồng và cam kết với khách hàng: Thực hiện ký kết hợp đồng huy động vốn, hợp đồng kinh doanh sản phẩm dự án, đảm bảo chất lượng công trình, bàn giao nhà ở kèm theo giấy tờ pháp lý và thực hiện giao dịch theo đúng quy định pháp luật. Tuyệt đối không được ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện các giao dịch mua bán, thuê mua, đặt cọc nhà ở.
- Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc bên thuê mua thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua (trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục).
- Bảo hành nhà ở và nghĩa vụ tài chính: Thực hiện bảo hành nhà ở theo quy định và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- Chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền: Tuân thủ các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động phát triển nhà ở.
- Bồi thường thiệt hại: Chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho khách hàng hoặc các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở nếu gây ra.
- Các nghĩa vụ khác: Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
