Việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Vậy cơ quan nào có thẩm quyền đưa ra quyết định này? Bài viết sẽ giải đáp chi tiết, giúp bạn hiểu rõ hơn về hệ số điều chỉnh giá đất và các trường hợp áp dụng Bảng giá đất.
Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất?
Theo quy định tại Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15, hệ số điều chỉnh giá đất được hiểu là tỷ lệ tăng hoặc giảm giá đất của các loại đất tương ứng với từng khu vực, vị trí đã được quy định trong Bảng giá đất.
Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất? (Hình từ Internet)
Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng kể từ ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trong những trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn toàn có quyền sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc áp dụng cho từng khu vực, vị trí cụ thể.
Chính phủ sẽ ban hành các quy định chi tiết hơn về vấn đề này. Như vậy, có thể khẳng định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là đơn vị đưa ra quyết định cuối cùng về việc ban hành và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm.
Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp nào?
Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất được áp dụng trong nhiều trường hợp quan trọng liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Xác định tiền sử dụng đất: Áp dụng khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc khi có sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các đối tượng này.
- Tính tiền thuê đất: Đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm.
- Thuế và lệ phí: Dùng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cũng như lệ phí trong công tác quản lý và sử dụng đất đai.
- Xử phạt và bồi thường: Dùng để xác định số tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai hoặc tính toán tiền bồi thường cho Nhà nước khi có thiệt hại xảy ra trong quản lý, sử dụng đất.
- Giao đất, cho thuê đất: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Đấu giá quyền sử dụng đất: Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đặc biệt đối với những khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết.
- Trường hợp giao đất không thông qua đấu giá: Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
- Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Xác định tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Có mấy phương pháp định giá đất?
Luật Đất đai 2024, tại khoản 5 Điều 158, quy định về 05 phương pháp định giá đất, bao gồm:
Phương pháp so sánh
Phương pháp này được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có những điểm tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá trên thị trường. Quá trình này bao gồm việc phân tích, so sánh các yếu tố tác động đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có), nhằm xác định giá của thửa đất cần thẩm định.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập dựa trên việc tính toán thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất, sau đó chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại thuộc sở hữu nhà nước. Dữ liệu lãi suất được lấy từ số liệu của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất tại cấp tỉnh.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được áp dụng bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất. Việc tính toán này dựa trên giả định sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Đây là phương pháp dựa trên việc lấy giá đất trong Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất được ghi nhận trong Bảng giá đất với giá đất thực tế trên thị trường.
Phương pháp khác
Chính phủ có trách nhiệm quy định chi tiết về phương pháp định giá đất khác, những phương pháp chưa được đề cập tại các điểm a, b, c và d của khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, sau khi nhận được sự đồng thuận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
