Báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho thấy nguồn cung nhà ở thương mại tại thành phố tiếp tục có sự lệch pha rõ rệt trong 9 tháng đầu năm. Cụ thể, phân khúc căn hộ cao cấp và trung cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, vượt xa các phân khúc khác.

Sự mất cân đối về nguồn cung và giá cả

Theo số liệu tổng hợp từ đầu năm, nhà chung cư cao cấp cùng trung cao cấp đã chiếm tới 73,6% trong tổng sản phẩm đủ điều kiện huy động vốn. Ngược lại, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1%, và thị trường gần như không ghi nhận bất kỳ dự án nào thuộc nhóm nhà ở bình dân.

Sự vắng mặt của các lựa chọn giá rẻ khiến cho mức giá căn hộ nói chung có xu hướng neo ở mức cao. Báo cáo quý III của CBRE Việt Nam chỉ ra rằng, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM đạt trung bình 75 triệu đồng mỗi m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Điều này đối lập với tiêu chí xem là căn hộ bình dân của đơn vị này, vốn yêu cầu mức giá dưới 35 triệu đồng/m2.

Các dữ liệu khác cũng củng cố nhận định này. Báo cáo quý III của DKRA Consulting ghi nhận biên độ giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM từ thấp nhất 32,8 triệu đồng đến cao nhất lên tới 520,3 triệu đồng mỗi m2 (đã gồm VAT).

Nguyên nhân khiến phân khúc cao cấp chiếm ưu thế

Các báo cáo chuyên môn đã chỉ ra nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nguồn cung bị lệch pha này. Một trong những yếu tố được đề cập là quỹ đất nội thành đã gần như cạn kiệt. Chi phí liên quan đến đất đai, giải tỏa và phát triển dự án ngày càng tăng cao, tạo nên một mức giá sàn khó có thể điều chỉnh giảm.

Để duy trì biên lợi nhuận mong muốn, các chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Điều này được minh chứng qua mức giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm dao động từ 7.000-15.000 USD/m2. Ngay cả khu Tây cũng xuất hiện các dự án hạng sang với mức giá khoảng 4.500-4.800 USD/m2.

Bên cạnh áp lực chi phí, nguồn cung chung còn bị hạn chế đáng kể do vướng mắc pháp lý. Tính đến đầu tháng 9, TP HCM ghi nhận có tới 1.338 dự án đang gặp vướng mắc kéo dài với tổng vốn đầu tư lớn.

Tác động lên thanh khoản và nhu cầu thị trường

Việc giá nhà vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân đã dẫn đến sự suy giảm về thanh khoản chung trên thị trường. Trong quý III, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM và vùng lân cận đạt 13.215 căn, nhưng lượng tiêu thụ chỉ là 3.471 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 26%, giảm mạnh so với quý II.

Các chuyên gia nhận định rằng sức mua suy giảm đã làm tăng lượng hàng tồn kho, gây áp lực về vốn và thanh khoản cho các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, thị trường nhà ở đang chịu tác động từ lãi suất cao cùng tâm lý thận trọng của người mua.

Giải pháp điều tiết và xu hướng dịch chuyển nhu cầu

Khi nguồn cung nhà vừa túi tiền tại nội đô khan hiếm, nhu cầu an cư đã có xu hướng dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh. Các khu vực như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đang đáp ứng nhu cầu này với mức giá căn hộ sơ cấp dao động từ 1.800 đến 4.500 USD/m2.

Để cải thiện tình hình, TP HCM đang đẩy mạnh công tác tháo gỡ pháp lý và phát triển nhà ở xã hội. Về mặt chính sách vĩ mô, các chuyên gia kiến nghị nhiều giải pháp cốt lõi. Một trong những đề xuất là cơ quan quản lý cần bắt buộc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội và khu vực cho thuê tại các đô thị mới.

Ngoài ra, việc chuyển dịch tư duy phát triển nhà ở từ bán đứt sang mô hình cho thuê dài hạn cũng được nhấn mạnh. Về mặt tài chính, cần có sự điều tiết vốn tín dụng ngân hàng, ưu tiên nguồn lực và giảm lãi suất cho phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì tập trung vào các dự án mang tính đầu cơ cao.

Đối với những nhà đầu tư quan tâm đến bức tranh toàn cảnh này, việc tìm hiểu phạm vi kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài và người viết tnam đi cư ở nước ngoài có thể cung cấp thêm góc nhìn về các khía cạnh pháp lý liên quan.

Nguồn: VnExpress

Nguồn thông tin: VnExpress. Bài viết được biên tập lại từ nguồn công khai.