Phân tích thị trường BĐS Phú Mỹ Hưng và xu hướng nhà ở TP.HCM

Phú Mỹ Hưng, được quy hoạch từ đầu thập niên 1990 với diện tích 774ha trong tổng thể đô thị mới Nam Sài Gòn (TPHCM), là một trong những khu đô thị kiểu mẫu tiên phong tại Việt Nam. Khu vực này không chỉ tập trung vào nhà ở mà còn tích hợp đa chức năng bao gồm thương mại, tài chính, giáo dục, y tế, dịch vụ và không gian xanh.

Nguồn cung khan hiếm và cơ chế phân phối sản phẩm

Sau hơn ba thập kỷ phát triển, quỹ đất dành cho nhà ở tại Phú Mỹ Hưng ngày càng eo hẹp. Thay vì các dự án nhà ở quy mô lớn như trước, những năm gần đây nguồn cung mới rất hạn chế, với mỗi dự án thường chỉ giới thiệu số lượng sản phẩm có giới hạn, chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp trở lên.

Các dự án mới dù ít nhưng vẫn thu hút sự quan tâm lớn. Ví dụ, dự án The Aurora mở bán năm 2024 với 95 căn hộ, cùng với L’Arcade giới thiệu 37 sản phẩm thương mại kết hợp nhà ở trong cùng năm. Đến cuối năm 2025, The Sculptura ra mắt với 75 căn hộ và 10 cửa hàng.

Sự khan hiếm này dẫn đến tình trạng lượng khách đăng ký vượt xa số sản phẩm chào bán. Tại khu phức hợp Phú Mỹ Hưng Midtown giai đoạn 2017-2018, các dự án như The Grande (309 căn hộ), The Symphony (319 căn hộ) và The Signature (516 căn hộ) đã ghi nhận lượng hồ sơ đăng ký lần lượt vượt mức 1.500, khoảng 3.000 và 3.300 hồ sơ theo chủ đầu tư.

Khi nguồn đăng ký vượt trội, cơ chế phân phối sản phẩm tại đây có sự khác biệt, với việc tổ chức bốc thăm để xác định thứ tự ưu tiên chọn căn cho khách hàng.

Căn hộ Phú Mỹ Hưng: Từ 27 triệu lên 170 triệu đồng/m2 sau gần 20 năm — ảnh 2

Sự tăng trưởng giá và dịch chuyển phân khúc sang hạng sang

Bên cạnh nguồn cung hạn chế, mặt bằng giá nhà ở tại Phú Mỹ Hưng cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. Nếu các dự án trước đây chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, thì những sản phẩm mới gần đây lại tập trung mạnh vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Sự chênh lệch về giá giữa các thời điểm là rõ rệt. Dự án Cardinal Court mở bán năm 2021 với mức giá khoảng 80 triệu đồng/m². Đến giữa năm 2024, The Aurora ra mắt thị trường với mức giá chào bán từ 90-132 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí và diện tích.

Đối với loại hình nhà phố thương mại kết hợp căn hộ ở tại L’Arcade (2024), 37 sản phẩm được chào bán với mức giá từ 67-102 tỷ đồng/căn. Đến cuối năm 2025, The Sculptura có giá chào bán từ 170-190 triệu đồng/m², và The Regency cũng được giới thiệu ở mức khoảng 170 triệu đồng/m².

Nếu chỉ xét loại hình căn hộ, giá tại Phú Mỹ Hưng đã tăng mạnh. So với mức giá khoảng 27 triệu đồng/m² tại Sky Garden năm 2007, giá chào bán The Regency hiện nay cao hơn 6 lần; trong khi The Aurora có mức giá gấp khoảng 3-5 lần so với cùng dự án vào năm 2007.

Căn hộ Phú Mỹ Hưng: Từ 27 triệu lên 170 triệu đồng/m2 sau gần 20 năm — ảnh 3

Bối cảnh thị trường chung và sự phân hóa rõ rệt

Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ TP.HCM đang có dấu hiệu cải thiện nhưng sự phân bổ lại không đồng đều. Hơn 55% nguồn cung đủ điều kiện mở bán tập trung tại khu vực Bình Dương cũ. Đồng thời, mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, gây áp lực lên khả năng chi trả của người mua.

Dữ liệu từ Savills cho thấy trong quý II/2026, 80% giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã vượt mốc 100 triệu đồng/m², tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 32%. Điều này minh chứng cho sự phân hóa rõ rệt giữa nguồn cung, mặt bằng giá và khả năng chi trả của người mua.

Trong bối cảnh đó, các dự án sở hữu vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện và nguồn cung giới hạn vẫn duy trì sức hút. Việc tìm hiểu về ranh giới giữa các bất động sản là gì sử dụng bất động sản thế nào để không xâm phạm quyền sở hữu của người khác trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

Căn hộ Phú Mỹ Hưng: Từ 27 triệu lên 170 triệu đồng/m2 sau gần 20 năm — ảnh 4

Áp lực tài chính và sự biến động giá cả

Thị trường đang chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô. Lãi suất vay mua nhà thả nổi dao động ở mức 12-15%/năm khiến người mua căn hộ tại TPHCM trở nên thận trọng hơn, trong khi giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao.

Ngược lại, trên thị trường thứ cấp, một số căn hộ chịu áp lực tài chính hoặc chưa hoàn thiện pháp lý có thể giảm giá tới 10%. Trong khi đó, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, mặt bằng giá căn hộ đã tăng mạnh qua hơn ba năm, thậm chí có thời điểm tăng hơn gấp đôi. Tại phân khúc siêu sang, một số penthouse ven sông được chào bán với mức giá hàng trăm tỷ đồng.