Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức 14-16% đang tạo tâm lý dè dặt cho người mua nhà, kéo theo sự sụt giảm đáng kể về số lượng giao dịch bất động sản trên toàn quốc trong nửa đầu năm. Báo cáo cũng chỉ ra rằng nhu cầu nhà ở có dấu hiệu suy yếu rõ rệt trong quý II, đối lập với nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh tại nhiều thị trường lớn.
Sự mất cân bằng giữa Nguồn cung và Sức mua
Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm đã ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng này đến từ việc triển khai nhiều đại dự án tại các khu vực vệ tinh của ba đô thị lớn. Tuy nhiên, dù nguồn hàng dồi dào, chi phí vay vốn cao đang tạo áp lực lớn lên tâm lý người mua.
Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM đã giảm xuống 73% trong quý II, so với mức 95% của năm 2025. Điều này cho thấy sự chững lại rõ rệt về sức cầu thực tế trên thị trường.
Thị trường thứ cấp và xu hướng giá cả
Không chỉ giao dịch chung giảm, thị trường bất động sản thứ cấp cũng có dấu hiệu trầm lắng. Số lượng giao dịch nhà ở toàn quốc trong 6 tháng đầu năm đã giảm 36% so với cùng kỳ, trùng khớp với bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng lên mức 14-16%. Về diễn biến giá, quý II ghi nhận sự điều chỉnh trên diện rộng đối với giá nhà tại thị trường thứ cấp. Trong khi đó, giá căn hộ ở khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM chỉ tăng khoảng 1% so với quý trước.
Trong bối cảnh này, việc tìm hiểu về các quy định vận hành là cần thiết để nắm bắt bức tranh chung của thị trường, ví dụ như Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản như thế nào?
Hạn chế vốn và sự chuyển dịch kênh huy động
Sức cầu suy yếu cũng đi kèm với việc khả năng tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư bị thu hẹp. Tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản chỉ đạt 8,6% trong nửa đầu năm, giảm xa so với mức 15% cùng kỳ năm 2025. Kênh huy động qua cổ phiếu cũng duy trì ở mức thấp, với tổng giá trị phát hành giảm tới 86% so với cùng kỳ.
Trong bối cảnh đó, trái phiếu trở thành kênh huy động vốn quan trọng hơn. Giá trị phát hành trái phiếu đạt 149.500 tỷ đồng trong chín tháng đầu năm, tăng 126% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, chi phí huy động qua kênh này cũng có xu hướng tăng, với lãi suất phát hành bình quân đạt khoảng 11,4%.
Lợi nhuận bề mặt và áp lực dòng tiền thực tế
Về mảng lợi nhuận, các chủ đầu tư bất động sản niêm yết ghi nhận mức tăng trưởng tích cực trong 6 tháng đầu năm. Doanh thu và EBITDA lần lượt tăng 89% và 100% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất kể từ năm 2022. Sự cải thiện này được cho là nhờ vào tiến độ bàn giao dự án mạnh mẽ giai đoạn 2024-2025.
Tuy nhiên, VIS Rating chỉ ra rằng sự tăng trưởng lợi nhuận chưa đi kèm với dòng tiền hoạt động tương ứng. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu đã tăng lên 74% trong nửa đầu năm, cao hơn mức bình quân giai đoạn 2022-2025 là 54%. Điều này đặt ra nguy cơ áp lực thanh khoản lớn khi doanh số bán hàng suy giảm và nghĩa vụ nợ đến hạn vẫn duy trì ở mức cao.
Nguồn: Dân trí
Nguồn thông tin: Dân trí. Bài viết được biên tập lại từ nguồn công khai.
